2021年10月23日 星期六 农历九月十八 节气:寒露

首页 >专题专栏 >乡村振兴 >正文

【乡村振兴】一图读懂乡村振兴项目实施流程!

发布日期:2021-09-23      浏览次数: 12 文章来源:山东宁阳乡村振兴学院

33.jpg

值不值得开发?

1

清查开发条件

乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源,和所在区位、经济、社会等内外部基本条件,决定了项目地开发的核心导向。

乡村项目开发条件6大清查方向

44.jpg

评估开发价值

根据上述一、清查开发条件中的

1)经济发展基础;2)土地资源基础;3)区位交通基础;4)泛旅游业资源;5)农业影响因素;6)乡村基础设施等六大项基础条件的清查,我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断,而乡村项目是否具备开发价值,也应根据上述的资源及条件清查,做出综合性的判断。总体而言,可以根据如下4大基础判断标准,来衡量项目地是否更具发展优势。

乡村项目开发价值4大判断标准

a)是否具备特色产业及发展优势

乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益,因而具备一定特色产业的村镇,或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优势的村镇,更加具备发力基础,能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级,形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群。

b)是否具备闲置土地及房屋资源

通常来看,“空心村"或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件,因为闲置的农宅、土地等资源更容易进行资产流转,这将大大减少项目前期的工作难度。而未来乡村项目的成功打造,将既有利于避免闲置资源的浪费,又能使得偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。

c)是否具备有利的区位交通条件

不论是农业产业规模化、结构化升级调整,还是农旅融合,都需要项目地具有优良的区位和交通条件,好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性,不仅有利于农副产品的贸易与流通,还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。

d)是否具备优良生态及村落风貌

乡村项目打造需要“三生空间优美”,三生即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落,具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格,能够称为项目“三生空间"打造的重要载体。

适合怎样开发?

[1] 设定发展目标

a)定位逻辑:

66.jpg

b) 目标解析:

根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位,将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量,理性确定最大的而又最科学的发展野心。

[2] 选择开发方向

乡村项目6大开发备选方向

77.jpg

2) 村集体与专业旅游公司共同开发

开发逻辑:村集体与专业的旅游开发公司合作,引入外来资金,对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。

02盘活闲置资源

闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径,是促进城乡要素流动的有效手段,也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转,有利于美丽乡村建设,有利于农村集体经济发展,有利于帮助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产,发挥资产价值,进而实现一定收益。

1) 资产流转的本质

资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中,许多农民由于出外务工等原因离开本乡、本镇,造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费,土地、房屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。

闲置资产流转,就是在资产所有权不变的情况下,通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。即资产的所有权的权属不变,依然归农民所有,而流转只是将其资产的使用权进行出租、出让,农民作为资产的所有者,可以租金、分红等方式获取收益。

2) 资产流转的关键

资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益,因而,只有在充分尊重农民意愿的条件下,保障长足的经营效益,才能确保项目有能力兑现其对农民租金承诺及分红利益,才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

3) 资产流转的形式

[ a | 出租 ]出租是在一定期限内,农户与承租方之间的资产使用权转移,即农户作为出租方,自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方,承租方支付农户固定的收益。承包期限一般由双方协商确定,最长不超过承包合同的剩余期限。流转步骤一般为村集体统一收购(收回)闲置资产;农户在获得一次性补偿后,自愿放弃土地、房屋等的使用权;承租人和村集体协商租赁价格、租期(一般是20年),并签订房屋租赁合同。

[ b | 入股 ]农户将全部或部分资产的使用权作价为股份,与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体,参与股份制或股份合作制经营,分红以入股的资产使用权为依据,按经营效益的高低确定股红数额。

[ c |转包 ]土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方,转包期限由双方协商确定,但不得超过土地承包合同的剩余期限,且转包方与发包方的原承包关系不变。

[ d | 出让 ]取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要,被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民,在按有关规定获得资金补偿后,就将土地使用权交给发包方或当地政府,从而再转交给建设方,承包方对这部分土地的使用权即行终止。

03系统规划开发

1) 5大基本开发原则

88.jpg

a) 特色鲜明:保持地域、产业、生态、风貌特色;b) 文脉鲜活:保持乡土文化的原生性、鲜活性

c) 三产融合:统筹区域产业规划保障发展动力;d) 宜居宜游:留住生产力,扩大消费吸引力

e) 活力构筑:聚集人气,防止空村鬼镇出现

2) 8大功能分区设计

99.jpg

04专业运营管理

1) 确定运营主体a) 专业运营管理公司:在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上,可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念,可以有效、专业的管理乡村酒店,以获取相应的收益。b) 村集体统一运营管理:村集体可以通过合作社的形式,对乡村项目进行统一经营管理。由合作社统一进行结算,在利益分配上以逐年递增的形式,为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金,从而防止恶性竞争。

2) 紧抓运营要点:a) 推动产业健康发展,经济是乡村振兴的命脉,产业是经济发展的核心抓手,具体运营过程中要注意夯实农业产业基础,做好资源、人才、土地、技术、资金、信息等必要生产要素的配置,推动农业产业链延伸,推动农旅融合,有条件的地区深入推进一、二、三产产业融合布局,打好产业结构转型攻坚战。b)塑造乡村旅游品牌,运营管理过程中,有意识地进行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的项目开发,打造乡村旅游度假品牌,以完善的运营管理,塑造品牌,并逐渐实现品牌延伸和品牌输出,在一定区域内进行品牌复制。c)充分调动农民积极性,一方面,让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业,并积极组织农民培训,调动农民的积极性;项目开发充分利用乡村现有资源,在力求不改变居民生产生活方式的基础上,为农民带来收益。另一方面,让农民真正获得收益。从农民角度出发,制定切实能够满足农民利益的相关政策,进而激发农民参与旅游开发的热情。

3) 合理利益分配a) 企业——经济、品牌、战略投资效益乡村项目的成功开发建设,一方面可以获得应的经济回报,另一方面,随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作,会形成自身的度假品牌,在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力,形成连锁运营模式,通过模式复制获取更大的品牌效益。b) 农民——租金、分红、工资等收入乡村项目中,农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分,即租金收入、分红收入及工资收入。c) 乡村——经济、社会、文化、生态效益:乡村项目的建设过程中,会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设,推动乡村公共基础设施升级,使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合,促进乡村的可持续发展。

00.jpg